融資実行完了

今日は、あの日です。

そう、先日、買い付けが通り契約を済ませた不動産物件の融資日です。担当の方から無事融資が完了したとの連絡をいただきました。

これで、私の物件が事実上１件増えたことになります。

不動産投資は、物件を手に入れれば、終わりではありません。これからが勝負なのです。つまり、これから、家賃収入が半永久的に入ることが問題です。当然ながら賃貸ですから、いずれは、空室になりまりす。そして次に借りて貰える人が入るまでの期間がどれだけか　これも気になるところです。

先日も、某新聞記事に、賃貸経営の問題点が書かれていました。相続した土地にアパートを建て土地活用をするというものです。このような方法は、相続税対策にも有効ということで、不動産関連業者さんも、よく勧めているものです。

このような賃貸経営では、サブリースというシステムを利用することがあります。これは、業者さんの一括借り上げで、空室であっても、家賃を保証してくれるという、不動産投資家からすれば、非常に良い話です。

もちろん良い話には、落とし穴があることは間違いありません。サブリースで成功している人もいますが、失敗している人もいます。

失敗例としては、家賃は保証してもらえるのですが、物件近辺の相場の最低価格が保証されているだけで、家賃収入が激減してしまうという点です。しかし、空室で１円も収入が発生しないよりは、ましかもしれません。

また、サブリース契約は業者優先契約であることが多く、業者の意向で家賃が簡単に変更できるという点も注意しなければなりません。空室が多くなってくると、業者が一方的に家賃を下げます。ひょっとすると物件近辺の相場よりも下がることも考えられます。すると、トータル収入が減りますから、融資返済に影響が出てきます。

よく、不動産物件をすると、何のための投資？という疑問が発生します。先日もこのブログに書きましたが、投資しているにもかかわらず、自らのお金を支払って融資の返済に充てたり、リホームの資金に充てたり、固定資産税の支払いに充てたりしています。

これはいわゆる持ち出しです。つまり投資するために、どんどん自分の資産を使ってしまっている状態です。これらの必要経費は、すべて家賃収入で賄わなければ、投資している意味がありません。

投資しているつもりで、実は、資産が減っている　という現象だけは避けたいものです。